¿Debo pagar IVA si vendo mi propiedad?
Primero que todo es importante entender qué es el IVA y quién debe pagarlo. El IVA es el «Impuesto sobre el valor agregado», que en el caso de nuestro país grava el valor añadido o agregado de un producto o servicio. Se trata de un impuesto indirecto, en beneficio fiscal, que paga el comprador y se entiende incluido en el precio final de venta. Ahora, quien debe declararlo y entregarlo al fisco es el vendedor. En el caso de compraventa de bienes raíces, deben pagar IVA las ventas que hagan vendedores habituales. En la actualidad se entiende como vendedor a cualquier persona natural o jurídica, incluyendo a las comunidades y sociedades de hecho.
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¿Cuándo se debe aplicar el IVA?
Al momento de la firma de la escritura de venta, por el precio total de la venta, independiente que se hayan pagado anticipos del precio al momento de firmar la promesa o en otro momento anterior a la firma de la escritura definitiva.
¿Si estoy vendiendo una propiedad (casa, departamento, oficina, etc.), ¿debo pagar IVA?
Solo se debe pagar IVA si es un vendedor habitual.
¿Qué se considera vendedor habitual?
El Sii estipula que va a depender de la naturaleza, cantidad y frecuencia con que el vendedor realice la venta de inmuebles, a efectos de considerar si se configura la habitualidad como elemento esencial del hecho gravado básico de venta, no siendo suficiente para darla por establecida el solo hecho de constar tal actividad en la escritura. Los vendedores habituales son aquellos que compran una vivienda con el ánimo de revenderla y no para su uso. Por ejemplo: empresas inmobiliarias, o las personas o empresas que compran viviendas usadas para repararlas y luego venderlas, entre otras. También, se presume habitual la venta de una vivienda efectuada antes de un año, contado desde la fecha de inscripción y la venta en el Conservador de Bienes Raíces. Si la propiedad se compro´ sin el ánimo de revenderla y tiene una justificación para su venta antes de un año, debe indicar ante Notario a través de la Declaración Jurada que se indica en la pregunta número 5, que es no habitual. Cuando la utilidad exceda las 8.000 UF se deberá pagar el impuesto solo sobre la parte que excede, escogiendo alguna de las dos modalidades que ofrece la ley: Un impuesto único con tasa del 10%, o alternativamente re liquidar el impuesto global complementario durante los años que se fue dueño del bien, pero con un máximo de diez años.
Presunción de NO habitualidad
La presunción de no habitualidad plantea que aún cuando se cumplan los requisitos para que la venta se encuentre gravada con IVA, no se aplicará el impuesto en los siguientes casos: • Ventas que se efectúen como consecuencia de la ejecución de garantías hipotecarias. • Ventas de inmuebles adjudicados o recibidos en pago por deudas, siempre que exista una obligación legal de vender dichos inmuebles dentro de un plazo determinado. • Ventas forzadas en pública subasta, autorizadas por resolución judicial.
¿Cómo nos afectó la reforma tributaria en los bienes raíces?
Si estás en el negocio de los bienes raíces es necesario que actualices tus conocimientos sobre la nueva normativa para comprenderla y aplicarla en tu que hacer. El primer gran impacto que hizo la reforma tributaria es que actualmente, y hasta el año 2016, si una persona vende su casa o un bien raíz de su propiedad no pagaba impuesto a la renta alguno, a menos que se dedique al negocio de comprar y vender bienes raíces, o que le aplique alguna de las presunciones de habitualidad que contiene el actual artículo 18 de la Ley de Impuesto a la Renta. Ahora en adelante, habrá que hacer las siguientes distinciones antes de definir los impuestos aplicables:
Promesas de venta de inmuebles
A contar del 1 de enero de 2016 las promesas de venta de inmuebles ya no serán hechos gravados con IVA. De esta forma, los pagos que se realicen al suscribir las promesas no estarán afectos con IVA, por lo que todo el impuesto que eventualmente corresponda aplicar en una venta de inmueble, se devengará al momento de suscribirse el contrato de compraventa. El IVA inmobiliario afecta a las empresas constructoras, inmobiliarias y personas que realicen ventas y transacciones de bienes raíces de manera habitual. Respecto al IVA al inmueble, la reforma tributaria aclara que los bienes raíces sobre los que se firmó una promesa de compraventa anterior al año 2015 están exentos del pago de este impuesto sin importar si la venta como tal se concretó en 2016, 2017 o lo hará en 2020. Existen una serie de cláusulas que ayudan a determinar si un contribuyente debe pagar IVA inmobiliario, las cuales enumeramos a continuación:
• Si las utilidades provenientes de la venta de un inmueble superan las 8 000 Unidades de Fomento, se deberá pagar el impuesto correspondiente solo al capital superior al monto en UF antes señalado. Para hacer pago del tributo, la ley contempla dos métodos: 1) Pago de un impuesto único con tasa del 10%; 2) Re liquidar el Impuesto Global Complementario durante los años en que la propiedad le perteneció con un tope máximo de diez años. • Ser una empresa constructora, inmobiliaria o persona que realice ventas y transacciones de bienes raíces normalmente o como forma de negocio. • Ya sea un bien raíz nuevo o usado, el IVA inmobiliario debe pagarse de igual forma si quien vende es considerado un vendedor habitual. • El IVA inmobiliario debe pagarse al momento de efectuar la firma de la escritura de venta: este pago debe hacerse por el costo final del inmueble, independiente si se dieron adelantos al firmar la promesa de venta o en algún otro minuto.
Exención del pago del impuesto inmobiliario
Diversas situaciones que pueden indicar la exención del pago de IVA inmobiliario, las cuales según el SII pueden ser:
• El vendedor no es habitual, es decir, no se dedica a la compraventa de inmuebles. • Contar con promesa celebrada válidamente antes del 1 de enero de 2016. • La propiedad tiene permiso de edificación otorgado con anterioridad al 1 de enero de 2016 y su construcción finalizó durante ese año. • Si un contribuyente es beneficiario o beneficiaria del subsidio a la vivienda. • Si se trata de la venta de un terreno, la ley excluye a estos del pago de IVA inmobiliario. En todas las otras situaciones sí se debe pagar el IVA correspondiente. Sobre descuentos del IVA inmobiliario, cesión o venta de promesa e intereses, el Servicio de Impuesto Internos determina que: • Ceder la promesa de compraventa no modifica la fecha original de dicho acuerdo, por lo que la futura compra pactada antes del 1 de enero de 2016 no hace a un contribuyente afecto a pagar más tributos. • Si se llega a sospechar de que la cesión tuvo como objetivo evadir el pago de impuestos, el Servicio de Impuestos Internos puede utilizar sus facultades fiscalizadoras sobre la transacción inmobiliaria realizada. • El interés del crédito hipotecario no paga Impuesto al Valor Agregado. • La ley permite deducir el valor reajustado del terreno con topes específicos, por lo cual el contribuyente puede deducir impuestos por conceptos de: • Valor de compra debidamente reajustado del terreno no superior al doble de su avalúo fiscal definido, adquirido no antes de 3 años a la fecha en la que se firma el contrato de venta respectivo • Si el valor fiscal al realizarse la operación es muy bajo, la ley faculta al contribuyente para pedir un nuevo avalúo según lo establecido en la resolución n.º 49 de 2016.
Por supuesto, la intención de estas modificaciones y de la nueva Ley de Modernización Tributaria tienen como fin simplificar ciertos procesos y poder aumentar la recaudación de impuestos, además de prevenir su evasión o usar ciertos instrumentos tributarios de mala manera. El IVA es casi el 20% se debe tener presente que en una venta de un bien raíz puede llegar hacer un monto significativamente alto, es por esto que es de vital importancia un buen y oportuno asesoramiento, recuerda que el ente fiscalizador siempre llega posterior a la materialización de la operación.
¡Listo! Ahora ya sabes de qué trata el IVA inmobiliario y cómo funciona luego de los cambios aplicados por la modernización tributaria.
